Договор купли продажи квартиры.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

Таким образом, если недостатки недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему усмотрению потребовать от продавца (п. 1 ст. 475 ГК РФ):
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Данный вывод подтверждается Определениями Пермского краевого суда от 28.10.2010 по делу N 33-9305, Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.2010 по делу N 33-11319/2010.
В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. К существенным нарушениям относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др. (п. 2 ст. 475 ГК РФ).
Применительно к договорам купли-продажи жилой недвижимости существенным нарушением является, например, несоответствие фундаментов, стен, балок перекрытия строительным нормам и правилам.
Если нарушения являются существенными, то покупатель может лишь отказаться от договора. Предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 475 ГК РФ (например, о соразмерном уменьшении покупной цены), он не вправе (см. Определение Рязанского областного суда от 15.11.2006 N 33-1684).
Таким образом, в случае передачи помещения с недостатками покупатель вправе предъявить одно из требований, предусмотренных п. п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ (в зависимости от того, сочтет суд недостатки существенными или нет).
Следует отметить, что в судебной практике встречаются случаи, когда наличие в квартире существенных недостатков суд признавал основанием для признания договора купли-продажи недействительным (см. Определение Воронежского областного суда от 30.08.2001 N 33-2390). Представляется, однако, что суд в данном случае не учел последствий передачи недвижимости, имеющей существенные недостатки, которые прямо предусмотрены п. 2 ст. 475 ГК РФ.
По общему правилу при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Исходя из этой нормы, можно сделать вывод о том, что, если в договоре указаны определенные недостатки объекта, передача покупателю такого объекта будет являться надлежащим исполнением.
Из вопроса следует, что в договоре имелась ссылка на отсутствие у покупателя претензий к техническому состоянию объекта. Означает ли это, что покупателю были известны недостатки коммуникаций в квартире (воздуховода, систем водо- и теплоснабжения) и он согласился принять квартиру с этими недостатками?
Согласно ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если таким способом нельзя определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом данной нормы представляется, что продавца можно признать надлежащим образом исполнившим обязательства по передаче квартиры, только если он докажет, что до подписания договора покупатель знал о конкретных недостатках воздуховода, а также систем водо- и теплоснабжения.
При отсутствии таких доказательств следует признать, что переданная квартира не отвечает требованиям, обычно предъявляемым к качеству жилого помещения (п. 2 ст. 469 ГК РФ). Соответственно, покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата денег (если суд признает недостатки существенными) или предъявить иные требования, предусмотренные п. 1 ст. 475 ГК РФ (если недостатки несущественны).
В то же время возможен и иной подход к данной проблеме. Из вопроса следует, что покупатель не заявил о недостатках квартиры в момент ее приемки. В судебной практике встречается позиция, согласно которой покупатель, не заявивший о недостатках объекта при его сдаче-приемке (см. Определение Тверского областного суда от 05.07.2007 по делу N 33-1370) или в момент подписания договора (см. Определение от 08.07.2010 по делу N 33-5765), фактически лишается возможности ссылаться на эти недостатки.
Представляется, что такая позиция судов не учитывает п. 2 ст. 477 ГК РФ, согласно которому требования, связанные с недостатками товара, не имеющего гарантийного срока или срока годности, могут быть предъявлены покупателем в разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Договором купли-продажи может быть установлен более длительный срок для предъявления этих требований.